Dezembro sombrio não deve ser transferido para as vendas de casas em 2019

As vendas de casas fecharam 2018 em baixa, mesmo com as perspectivas para 2019 muito melhores.

As vendas de casas existentes em dezembro atingiram a marca mais baixa do ano, caindo para 4,99 milhões em uma taxa anualizada ajustada sazonalmente, uma queda de 6,4% em relação ao mês anterior e de 10,3% em relação ao ano anterior.

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Na verdade, foi a atividade mais lenta em mais de três anos. Quase todas as áreas do país registraram declínios: de Dallas a Chicago e de Seattle a Jacksonville. A região Oeste sofreu um impacto particularmente grande, com vendas 15% mais fracas em comparação com um ano atrás.

Devido à diminuição da demanda, as casas listadas para venda ficaram no mercado por um período mais longo 46 dias em dezembro de 2018 versus 40 dias em dezembro de 2017 e o estoque geral aumentou pelo quinto mês consecutivo em uma base ano a ano.

Consequentemente, os vendedores de imóveis foram menos agressivos no preço das casas, com o preço médio nacional das casas subindo apenas 2,9%, o ganho mais lento desde o início de 2012.

Existem várias razões que contribuem para os compradores serem retidos. A atividade de vendas de dezembro refletiu compras e assinaturas de contratos em outubro e novembro, durante o período em que as taxas de hipoteca estavam subindo.

O grande declínio no Ocidente também atesta outro fator que afeta os compradores, que é a inacessibilidade das moradias. Os ganhos de emprego foram mais fortes em muitos estados ocidentais, mas com os preços das casas subindo alto e rápido, a região simplesmente não pode acomodar mais compradores de casas.

No Oeste, os preços das casas cresceram 91% desde 2012. Os ganhos em outras regiões foram mais modestos em comparação, com os preços das casas valorizando 57% no Sul, 48% no Centro-Oeste e 21% no Nordeste.

No geral, os ganhos nacionais de preços das residências superaram o crescimento da renda nos últimos seis anos. A inacessibilidade foi lentamente tomando uma mordida extra nas vendas de casas a cada mês que passa.

As alterações fiscais, que se tornaram menos favoráveis ​​à aquisição de habitação própria, poderão também estar em jogo, nas limitações à dedução dos juros hipotecários e à dedução do imposto predial.

Em nossa pesquisa com corretores de imóveis, 79% dos entrevistados não indicaram nenhum problema ou discussão, mas o restante precisava responder a perguntas de seus clientes sobre tributação. Esta é definitivamente uma questão nova em 2018 que não existia em anos anteriores.

Um golpe na confiança do consumidor, que está amplamente correlacionado com o desempenho do mercado de ações, provavelmente também prejudicou as vendas de casas. O Índice de Sentimento do Consumidor da Universidade de Michigan vem caindo constantemente desde outubro, com a leitura mais recente em janeiro atingindo seu nível mais baixo em mais de dois anos.

O impacto da paralisação do governo ainda não é evidente nas vendas de casas em dezembro, embora seja sentido de alguma forma e com mais intensidade quanto maior a paralisação. Até agora, 75% dos corretores de imóveis expressaram não sentir nenhum impacto.

Embora a maioria das hipotecas esteja aberta para negócios, 11% dos entrevistados indicaram alguns atrasos na aprovação ou disponibilidade da hipoteca (a hipoteca de habitação rural do Departamento de Agricultura dos EUA, por exemplo, está fechada) ou da necessidade de verificação de renda do IRS.

Apesar da queda em dezembro, a atividade imobiliária no ano como um todo em 2018 foi respeitável, com 5,34 milhões de casas existentes vendidas, uma queda de apenas 3,1% após as vendas de casas de uma década em 2017. As vendas de casas novas podem ter obtido um ganho (embora dados não estão disponíveis devido à paralisação do governo). O preço médio nacional das residências atingiu um recorde histórico de US$ 259.100, um aumento de 4,8%.

As perspectivas para 2019 parecem muito boas. O Federal Reserve mudou sua postura em relação à política monetária. Em vez de quatro aumentos de juros em 2019, como se supunha que fosse o caso apenas alguns meses atrás, o Fed provavelmente aumentará sua taxa de curto prazo apenas uma vez.

Essa mudança rapidamente levou a uma queda mensurável na taxa de hipotecas de taxa fixa de 30 anos, de 5% no início de dezembro para 4,5% em meados de janeiro. Como resultado, as perspectivas para as vendas de casas melhoraram. O relacionamento anterior sugere um adicional de 200.000 vendas para cada redução de 50 pontos-base no custo do dinheiro.

Esse ganho mais do que compensará a redução nas vendas de casas (em 170.000) que ocorreu em 2018. Com o retorno dos compradores de casas, os preços das casas parecem subir novamente em 2019, mas com uma grande diferença. Pela primeira vez em anos, os ganhos de renda projetados de 3,5% superarão o crescimento dos preços das casas de cerca de 2%. Isso é saudável e uma virada para uma melhor acessibilidade da habitação.

Lawrence Yun é o economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

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